زندگی شهری و تغییر سبک زندگی، برخی مواقع ما را وادار میکند تا در کوتاهترین زمان ممکن، محل سکونت خود را تغییر دهیم. در این میان، قراردادهای اجاره میتوانند هم فرصتی برای امنیت و آرامش باشند و هم گاهی محدودیتی ناخواسته ایجاد کنند!
با این حال وقتی شرایط زندگی تغییر میکند، سوال مهم این است که چگونه میتوان قرارداد اجاره را سریع و بدون دردسر، فسخ کرد؟! در دنیای معاملات ملکی، روشهای مختلفی برای فسخ قرارداد وجود دارد، اما تنها تعداد محدودی از آنها واقعا کارآمد و سریع هستند و میتوانند جلوی پیچیدگیها و هزینههای اضافی را بگیرند.
در این محتوا از فمیلی ناب، به شما نشان میدهیم که بهترین و سریعترین مسیر قانونی برای فسخ قرارداد اجاره چیست و چطور میتوانید بدون دغدغه، از قرارداد خارج شوید و حق و حقوق خود را محفوظ نگه دارید. در ادامه با ما همراه شوید.
قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره شامل چه مواردی است؟
فسخ قرارداد رهن و اجاره تنها به معنای پایان دادن به رابطه موجر و مستاجر نیست، بلکه فرآیندی قانونی است که باید با رعایت چارچوبهای مشخص انجام شود تا از بروز اختلاف و خسارتهای غیرضروری جلوگیری گردد.
قوانین فسخ قرارداد، مسیر مشخصی را برای هر دو طرف مشخص کردهاند و این مسیر بسته به نقش شما به عنوان موجر یا مستاجر متفاوت است.
به طور کلی، قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره شامل موارد زیر است:
شرایط مندرج در اجارهنامه
اگر در هنگام عقد قرارداد، موجر و مستاجر شرایط فسخ قرارداد را به طور شفاف تعیین کرده باشند و هر دو طرف این شرایط را امضا کرده باشند، فسخ قرارداد طبق همان بندها انجام میشود. این موضوع، سادهترین و مطمئنترین راه برای پایان دادن به قرارداد است، زیرا توافق طرفین پیشاپیش راه قانونی را مشخص کرده است.
دلایل موجه برای فسخ قرارداد اجاره
در صورتی که قرارداد هیچ بند مشخصی برای فسخ نداشته باشد، قانون همچنان امکان فسخ را تحت شرایط خاص فراهم میکند. برای مثال، مستاجر میتواند در صورت غیرقابل سکونت بودن ملک، نقصهای جدی یا تخلف موجر، درخواست فسخ قرارداد اجاره کند. از طرفی دیگر، موجر نیز میتواند در صورت نیاز به استفاده شخصی از ملک یا تخلف مستاجر، به صورت قانونی قرارداد اجاره را فسخ کند.
رعایت چارچوب قانونی
فسخ قرارداد بدون رعایت قوانین و مراحل قانونی، میتواند منجر به خسارت یا الزام به ادامه قرارداد شود. بنابراین، هرگونه تصمیم برای فسخ قرارداد اجاره، باید با اطلاع رسانی رسمی، رعایت زمانبندی قانونی و ثبت در مراجع ذیصلاح انجام شود.
تعیین خسارت و جبران ضرر
قوانین فسخ قرارداد برای تعیین میزان خسارت و جبران ضرر طرف مقابل نیز راهکار ارائه میکنند. بسته به شرایط قرارداد و مدت باقی مانده از اجاره، مبلغ خسارت میتواند متفاوت باشد و این موضوع باید به دقت در نظر گرفته شود.
در مجموع، قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره چارچوبی روشن و قابل اتکا برای پایان دادن به قرارداد ایجاد کردهاند، اما موفقیت در فسخ سریع و بدون دردسر، به درک دقیق شرایط قانونی، بندهای قرارداد و رعایت مراحل رسمی بستگی دارد.
مرتبط بخوانید: سامانه املاک و اسکان چیست؟
قانون فسخ قرارداد اجاره و راهنمای عملی آن
قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم محسوب میشود؛ یعنی پس از امضای قرارداد، هیچ یک از طرفین نمیتوانند به صورت دلخواه آن را پایان دهند. تنها در شرایطی که قانون به صراحت مشخص کرده است، فسخ قرارداد امکانپذیر خواهد بود. این محدودیت قانونی با هدف حفظ امنیت و ثبات روابط بین موجر و مستاجر وضع شده است و مسیر روشن و قانونی برای فسخ قرارداد ایجاد کرده است.
طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجارهنامه میتواند از طریق یکی از خیارات قانونی زیر صورت گیرد:
- خیار شرط
- حالت خیار تعذر تسلیم
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- تخلف از وصف
همچنین، ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شرایط ویژهای برای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر تعیین کرده است که رعایت آن الزامی است.
شرایط اصلی فسخ قرارداد اجاره
- خیار شرط: در صورتی که در قرارداد بندی برای فسخ تعیین شده باشد و این بند به یکی از طرفین یا شخص ثالث اختیار فسخ قرارداد را بدهد، میتوان در مدت مشخص شده، قرارداد را قانونی فسخ کرد.
- بررسی خیار تعذر تسلیم: هرگاه یکی از طرفین نتواند به تعهدات خود عمل کند، طرف دیگر میتواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند و بدون نقض قانون، قرارداد را پایان دهد.
- خیار عیب: اگر ملک دارای نقص یا عیبی باشد که در زمان عقد قرارداد مشخص نشده است یا توافقی برای آن انجام نگرفته باشد، مستاجر یا موجر میتوانند قرارداد را فسخ کنند.
- بررسی خیار تخلف شرط: در صورتی که شروطی در قرارداد درج شده باشد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف متضرر، میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تخلف از وصف: اگر پس از امضای قرارداد مشخص شود که وضعیت واقعی ملک با آنچه در قرارداد درج شده است یا با مبلغ پرداختی تناسب ندارد، مستاجر حق فسخ قرارداد خواهد داشت.
به بیان ساده، خیار به معنای اختیار قانونی برای پایان دادن به قرارداد توسط یکی از طرفین است.
بیشتر بخوانید: فرمول محاسبه حقوق و دستمزد کارمندان
فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر
قوانین فسخ برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام تنها در شرایط قانونی و با رعایت مراحل مشخص، حق فسخ قرارداد را دارند. آگاهی از این قوانین و رعایت دقیق مراحل قانونی، باعث میشود فسخ قرارداد سریع، قانونی و بدون دردسر حقوقی انجام شود و هیچ یک از طرفین دچار ضرر نشوند.
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر
قرارداد اجاره یک رابطه دو طرفه بین موجر و مستاجر ایجاد میکند که در آن مستاجر موظف به پرداخت اجارهبها و رعایت شرایط قرارداد است. با این حال، ممکن است شرایط زندگی یا وضعیت ملک به گونهای تغییر کند که مستاجر نیاز پیدا کند پیش از پایان مدت قرارداد، اجارهنامه را فسخ کند. قانون برای محافظت از حقوق مستاجر، شرایط مشخص و قانونی برای فسخ قرارداد توسط مستاجر تعیین کرده است. رعایت این قوانین باعث میشود فسخ قرارداد قانونی، سریع و بدون ایجاد مشکل برای طرفین انجام شود.
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را در ادامه آوردهایم:
عدم تطابق ملک با شرایط قرارداد
اگر ملک اجاره داده شده مطابق با ویژگیها و شرایط مندرج در قرارداد نباشد، مستاجر میتواند بر اساس خیار رویت و تخلف از وصف، قرارداد را فسخ کند.
وجود حق فسخ در اجارهنامه
در برخی قراردادها، امکان فسخ برای مستاجر در موارد خاص ذکر شده است. این بند باید به صراحت در اجارهنامه قید شده و مورد توافق طرفین باشد.
خرابی یا غیرقابل استفاده بودن ملک
اگر کل یا بخشی از ملک اجاره داده شده، خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد و مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند، حق فسخ قرارداد برای مستاجر محفوظ است، به شرطی که امکان تعمیر نیز وجود نداشته باشد.
نیاز به نقل مکان پیش از پایان قرارداد
در صورتی که مستاجر به دلایلی مانند جابجایی شغلی یا تغییر محل زندگی مجبور به ترک ملک شود، باید از قبل به مالک اطلاع دهد. در اغلب موارد، موجر با همکاری آژانس املاک، مستاجر جدید جایگزین پیدا میکند تا فرآیند فسخ بدون آسیب مالی برای هیچ یک از طرفین انجام شود.
بیشتر بخوانید: حقوق مصرف کننده در خرید اینترنتی
شرایط فسخ قرارداد توسط موجر
با اینکه موجر مالک قانونی ملک است، اما زمانی که ملک خود را به اجاره میگذارد، اختیار فسخ قرارداد به دلخواه را از دست میدهد و تنها در چارچوب قانونی و شرایط مشخص، حق فسخ اجارهنامه را دارد. قانون به وضوح مشخص کرده است که موجر نمیتواند بدون دلیل قانونی مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کند، مگر اینکه مواردی رخ دهد که حق فسخ برای او محفوظ باشد. این چارچوب باعث میشود رابطه اجاره عادلانه باقی بماند و حقوق مستاجر نیز حفظ شود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر را در ادامه آوردهایم:
تاخیر در پرداخت اجارهبها
اگر مستاجر بیش از یک هفته نسبت به پرداخت اجارهبها کوتاهی کند و این حق فسخ در اجارهنامه قید شده باشد، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
واگذاری یا اجاره به دیگری بدون اجازه
مستاجر نمیتواند بدون کسب اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار یا اجاره دهد. تخلف در این زمینه، حق فسخ پیش از موعد را برای موجر ایجاد میکند.
استفاده نامناسب از ملک
اگر مستاجر ملک را برای فعالیتهای نادرست یا کاربریهای تجاری عمده که با توافق مالک مطابقت ندارد، استفاده کند، موجر حق فسخ قرارداد دارد.
ممانعت از ورود مالک برای تعمیرات یا نظارت
موجر حق دارد برای انجام تعمیرات یا بررسی وضعیت ملک وارد شود. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند یا نسبت به نگهداری ملک کوتاهی نماید، موجر میتواند اجارهنامه را فسخ کند.
رضایت مستاجر برای انتقال ملک در صورت فروش
در صورتی که موجر قصد فروش ملک را داشته باشد، باید رضایت مستاجر را برای تخلیه یا انتقال ملک به مالک جدید کسب کند. رضایت مستاجر میتواند با پرداخت خسارت یا توافق دیگری که طرفین مشخص میکنند، حاصل شود.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
گاهی پیش میآید که پیش از سکونت مستاجر در ملک، یکی از طرفین تصمیم میگیرد قرارداد اجاره را فسخ کند. این وضعیت میتواند ناشی از تغییر شرایط، کشف مشکلات ملک یا عدم تطابق مشخصات ارائه شده باشد. در این حالت، قانون برای مالک و مستاجر شرایط متفاوتی تعیین کرده است تا فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک به صورت قانونی و منصفانه انجام شود.
بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر
مالک نمیتواند به دلخواه قرارداد را فسخ کند، اما در صورت کشف عدم صداقت مستاجر یا تخلف از شروط قرارداد، حق فسخ پیش از تحویل ملک برای او محفوظ است. این قوانین به موجر امکان میدهد از تحویل ملک به فردی که شرایط مورد توافق را ندارد جلوگیری کند.
شرایط فسخ قبل از تحویل توسط موجر را در ادامه آوردهایم:
- عدم صداقت مستاجر: اگر مستاجر اطلاعات نادرست ارائه دهد، مانند تاهل یا مجرد بودن، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تعداد نفرات نامطابق با قرارداد: اگر مستاجر اطلاعات اشتباه درباره تعداد افراد ساکن ارائه دهد و این با شرایط درج شده در قرارداد مغایرت داشته باشد.
- عدم پرداخت اجارهبها: اگر مستاجر در پرداخت پیش پرداخت یا اجاره بها کوتاهی کند و حق فسخ به مالک در قرارداد داده شده باشد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر
مستاجر نیز میتواند در برخی شرایط قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند. این امکان برای حفاظت از حقوق مستاجر و جلوگیری از ورود به ملکی با مشکلات قانونی یا فنی فراهم شده است.
شرایط فسخ قبل از تحویل توسط مستاجر را در ادامه آوردهایم:
- وجود عیب یا نقص در ملک: اگر پس از عقد قرارداد و قبل از سکونت، مستاجر متوجه نقصی شود که مالک قادر به رفع آن نیست، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال قراردادی که در آن انباری وجود داشته باشد، اما قبل از تحویل مشخص شود که فاقد انباری است.
- عدم تحویل به موقع ملک: اگر مالک مطابق زمان مشخص شده در قرارداد، ملک را تحویل ندهد، مستاجر میتواند پس از پیگیری قانونی و در صورت ادامه تخلف، قرارداد را فسخ کند.
نحوه فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟
فسخ قرارداد اجاره همیشه به معنای ورود به فرآیند پیچیده و پرتنش حقوقی نیست. در بسیاری از موارد، اختلافات بین موجر و مستاجر با واسطهگری مشاور املاک و رسیدن به توافق دوستانه حل میشود. در این صورت، فسخ قرارداد به سادگی و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه انجام میشود و میتوان در دفتر مشاور املاک سند فسخ را ثبت کرد.
با این حال، گاهی شرایط پیچیدهتر است؛ مثلا مستاجر اجارهبها را بیش از چند ماه پرداخت نکرده است. یا شروط مهم قرارداد را رعایت نکرده است. در این موارد، موجر نمیتواند به صورت خودسرانه قرارداد را فسخ کند و باید از مسیر قانونی اقدام کند. طی این مسیر، دادگاه یا شورای حل اختلاف، حقوق طرفین را بررسی کرده و فسخ قرارداد را به صورت رسمی تایید میکند. رعایت این مراحل باعث میشود فسخ قرارداد قانونی، سریع و بدون ایجاد مشکلات حقوقی یا مالی برای طرفین انجام شود.
مراحل قانونی فسخ قرارداد اجاره را در ادامه بررسی کردهایم:
مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف
در ابتدا باید تخلفات مستاجر یا دلایل فسخ قرارداد، مانند عدم پرداخت اجارهبها یا کوتاهی در انجام تعهدات، به مراجع قانونی اعلام شود تا رسیدگی رسمی آغاز گردد.
مطالبه و دریافت خسارت یا اجارههای معوق
پس از بررسی مدارک و شواهد، دادگاه میزان خسارت، اجارههای پرداخت نشده یا هر ضرر و زیان دیگر را تعیین و به صورت رسمی به موجر ابلاغ میکند.
هنگامی که موجر یا مستاجر تصمیم به فسخ اجارهنامه میگیرند، معمولا لازم است مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد به طرف مقابل پرداخت شود. این مبلغ معمولا در اجارهنامه مشخص شده است و با آگاهی کامل طرفین، فرآیند فسخ انجام میشود تا از اختلافات و سوءتفاهم جلوگیری شود.
دریافت حکم تخلیه ملک
در نهایت، با صدور حکم رسمی تخلیه، مستاجر موظف به تحویل ملک میشود و فسخ قرارداد به صورت قانونی کامل میگردد. این مرحله تضمین میکند که مالک حقوق قانونی خود را به طور کامل حفظ کرده و مستاجر نیز دچار تضییع حق نشده است.
جریمه فسخ قرارداد توسط مستاجر
مبلغ خسارت فسخ قرارداد معمولا در اجارهنامه توسط مشاور املاک تعیین و به امضای طرفین میرسد. بنابراین، هرگاه مستاجر پیش از موعد اقدام به فسخ قرارداد کند، باید به بندهای تعیین شده در قرارداد مراجعه کند.
فسخ قبل از تحویل ملک
این حالت معمولا سادهتر است و هزینه یا خسارت کمتری به طرفین تحمیل میشود. هنگام تنظیم قرارداد، معمولا بازه زمانی مشخصی برای فسخ پیشبینی میشود که طی آن هر یک از طرفین میتوانند قرارداد را به دلایل مختلف فسخ کنند و تنها مبلغ کمی به عنوان خسارت پرداخت شود. معمولا این مدت حداکثر یک هفته پس از انعقاد قرارداد است.
وجود عیب یا نقص در ملک
اگر مستاجر قبل از تحویل ملک متوجه نقصی شود که پیش از عقد قرارداد از آن بیاطلاع بوده است، میتواند قرارداد را فسخ کند. معمولا این شرایط نیازی به پرداخت خسارت ندارد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه
فسخ قرارداد اجاره مغازه با وجود حق سرقفلی، حساس و پیچیده است و نیاز به دقت بیشتری دارد که در ادامه به جزئیات بیشتری در مورد آن اشاره کردهایم:
- شرایط فسخ توسط موجر: فقط در صورت عدم پرداخت اجاره یا استفاده غیرمجاز از ملک مجاز است، و حقوق سرقفلی مستأجر باید رعایت شود.
- بررسی فسخ توسط مستأجر: در صورت عیب جدی ملک، تحویل ندادن یا مزاحمت اشخاص ثالث امکانپذیر است.
- روش پیشنهادی: بهترین راه توافق دوطرفه و مکتوب است تا اختلافات و دعاوی قضایی پیش نیاید.
- یک طرفه و قضایی: فسخ یک طرفه نیاز به اثبات قانونی دارد و معمولا از طریق دادگاه انجام میشود.
- پس از فوت مستاجر: قرارداد به طور خودکار پایان نمییابد و ورثه میتوانند ادامه دهند.
سخن پایانی
فسخ قرارداد اجاره فرآیندی است که تنها در چارچوب قانونی و با رعایت حقوق هر دو طرف امکانپذیر است. آگاهی از خیارات قانونی، شرایط اختصاصی مالک و مستاجر و نحوه پیگیری رسمی از طریق دادگاه یا مراجع ذیصلاح، کلید انجام فسخ سریع، منصفانه و بدون خسارت اضافی است. چه در اجاره مسکونی و چه در اجاره مغازه، شناخت دقیق حقوق و تکالیف طرفین، به ویژه در موضوعاتی مانند خسارت و زمانبندی فسخ، باعث میشود تصمیمگیری هوشمندانه و قانونی برای پایان دادن به قرارداد امکانپذیر شود و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی پیشگیری گردد.
بدون دیدگاه